法律資格證號：A20023600000007
律師執(zhí)業(yè)證號：13607200310741088
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張睿 男，中共黨員，中國政法大學(xué)在職法學(xué)碩士，大學(xué)畢業(yè)后在高校從事教學(xué)工作多年，語言表達(dá)流暢而準(zhǔn)確。以全省第七名的優(yōu)異成績通過首屆國家司法統(tǒng)一考試后，辭去公職專職從事律師工作�，F(xiàn)為本所高級合伙人律師，南芳所業(yè)務(wù)委員會主任，兼房地產(chǎn)（建設(shè)工程）法律事務(wù)部部長。
先后擔(dān)任贛州越秀房產(chǎn)（越秀花苑、國際時代廣場）、博鑫房產(chǎn)（錦繡江南、贛南假日酒店）、景宏達(dá)房產(chǎn)（南陽東昇）、步陽房產(chǎn)（金鉆廣場）、安廷信房產(chǎn)（中庭廣場、森林公館）、康居房產(chǎn)（愛丁堡）、方基置業(yè)（塞納春天）、宏康房產(chǎn)（蘭亭半島）、華隆房產(chǎn)（金�；▓@）、宏橋房產(chǎn)（瀲江之春）、龍邦房產(chǎn)、偉毅房產(chǎn)、鼎業(yè)房產(chǎn)、欣宏房產(chǎn)、贛州市公路局（含十八縣市區(qū)）、贛州高速、康大高速、贛州市質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)局、城管局、江西國興集團、江西金瑞發(fā)制品有限公司等幾十家房地產(chǎn)公司、建筑公司、黨政機關(guān)、經(jīng)營企業(yè)的法律顧問，系市電視臺《焦點房談》、市廣播電臺《房產(chǎn)在線》、廣播電視報《樓市版塊》欄目的常年法律顧問。
通過多年實踐,已在房地產(chǎn)業(yè)界、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門贏得口碑并建立良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系,是本市有相當(dāng)知名度的房地產(chǎn)專業(yè)律師。
執(zhí)業(yè)理念：用專注的心 做專業(yè)的事。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、公司法律事務(wù)。 |
中華人民共和國法律職業(yè)資格證號：A20103607020641
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QQ：591845657 郵箱：591845657@qq.com |
華劍山 中共黨員，蘭州大學(xué)法學(xué)院碩士研究生畢業(yè)，研究方向為民商法。從進(jìn)入律師行業(yè)開始，他就致力于走專業(yè)化道路，秉承“專業(yè)和智慧兼?zhèn)洹Ｐ暮驼\信齊飛”的律師執(zhí)業(yè)理念，擁有深厚的法學(xué)理論素養(yǎng)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)投融資、金融及公司法律服務(wù)等業(yè)務(wù)。
先后擔(dān)任東方鑫泰置業(yè)（江山里）、華隆地產(chǎn)（金�；▓@、半山國際）、勁嘉地產(chǎn)（勁嘉山與城）、美地亞地產(chǎn)（美地亞天駿）、三和地產(chǎn)（三和悅城）、環(huán)鑫地產(chǎn)（國際社區(qū)）、泓潤地產(chǎn)、贛州發(fā)展投資控股集團、贛南金融資產(chǎn)交易中心、贛州客家旅游集團、江西省易泰租賃有限公司、贛州國潤投資有限公司、贛州金盛源擔(dān)保公司、贛州鋁業(yè)股份有限公司、江西寶融物流有限公司、贛州中鑫資產(chǎn)公司、贛州平源投資、于都金源礦業(yè)等數(shù)十家房地產(chǎn)公司、事業(yè)單位、經(jīng)營企業(yè)等的常年法律顧問，致力于幫助企業(yè)建立良好的法律框架和公司治理結(jié)構(gòu)。辦理了各類民事案件百余件，一直堅持把專業(yè)知識付諸實踐工作，并在實踐工作中不斷豐富和加深專業(yè)研究，使得律師業(yè)務(wù)精益求精。
專業(yè)方向：房地產(chǎn)建設(shè)工程、公司法律事務(wù)、企業(yè)投融資。
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彭斌 法學(xué)本科學(xué)歷，民盟會員。南芳所合伙人，客戶服務(wù)中心與大客戶服務(wù)中心主任，房地產(chǎn)建筑工程法律事務(wù)部成員，金融保險證券法律事務(wù)組負(fù)責(zé)人。
歷從事高校法學(xué)教育，歷任團委書記、招生就業(yè)辦主任、學(xué)生工作處處長等職務(wù)。發(fā)表侵權(quán)、財產(chǎn)、建設(shè)、合同等涉法專業(yè)論文10余篇，有較強的法學(xué)理論功底。從事專職律師執(zhí)業(yè)以來擔(dān)任贛州市中心血站、贛州步陽置業(yè)、金鵬房地產(chǎn)、景榮房地產(chǎn)、蟠龍鎮(zhèn)人民政府、黃金嶺街道辦事處等數(shù)十家政府、企業(yè)事業(yè)單位的常年法律顧問。辦理各類案件近200余件，善于鉆研律師業(yè)務(wù)，綜合事務(wù)協(xié)調(diào)處理能力較強；擅長于辦理房地產(chǎn)、合同、侵權(quán)損害賠償、刑事辯護(hù)、婚姻家庭等法律事務(wù)。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)建筑工程、合同類法律事務(wù)、金融保險證券法律事務(wù)。 |
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| 9iHome.com ～房博士問答～ |
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贛州:老萬 |
留言時間：2008/5/9 15:04:00 |
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 我們這里有個城中村,因為折遷,他們村里集資建房,有一個村民分到了兩套名額，他賣一套給我，請問合同怎么寫，你能幫我寫一份嗎？如果能請盡快 |
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[2008/5/9 15:53:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好！集資房要再上市銷售也需要取得房產(chǎn)證，尤其是集資房，如果是期房要上市銷售要取得五證，在沒有房產(chǎn)證的情況下簽訂購房合同，則會影響買方房產(chǎn)證的辦理。買賣合同只能證明之間的約定，但并不能保證最終的結(jié)果。而且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，項目在沒有預(yù)售證的情況下，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下， 簽訂的合同是無效合同。購買者是否擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，并不是只由合同約定，需要在取得房產(chǎn)證之后才可以證明。房博士溫馨提示：象這種宅基地住宅買賣是國家明令禁止的，辦不了產(chǎn)權(quán)證，就算他們給你說能辦，也只是由鄉(xiāng)政府頒發(fā),俗稱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，只能居住，不能買賣,一但國家收回土地是沒有任何賠償?shù)�，而且現(xiàn)在對這種房屋的買賣打擊非常嚴(yán)厲，請謹(jǐn)慎購買!感謝關(guān)注房博士！
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贛州:劉先生 |
留言時間：2008/5/9 9:20:00 |
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 我和鄰居建房時均未經(jīng)政府部門定點劃線，但雙方均領(lǐng)取了宅基地使用證。多年來我們一直都和睦相處，但上個月鄰居不經(jīng)我同意就在中間筑起院墻。我認(rèn)真對照自己的宅基地使用證所規(guī)定的界線，發(fā)現(xiàn)鄰居所建院墻是建在我的宅基地上，但鄰居卻認(rèn)為所建院墻的土地是他自己的宅基地，由此引起糾紛，村委會調(diào)解過幾次，但雙方達(dá)不成統(tǒng)一意見，請問我能否向法院起訴？
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[2008/5/9 9:21:00]
房博士回復(fù)： |
| 答：根據(jù)你所反映的情況來看，你們之間的糾紛是因宅基地地界不清所發(fā)生的土地使用權(quán)爭議。對此，《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理；當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
你們之間的爭議屬于個人之間的爭議，依法應(yīng)先申請鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理，對人民政府的處理決定不服的，自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
（解答律師： 何仁生）
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贛州:曾女士 |
留言時間：2008/5/8 11:05:00 |
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 律師，你好。我同我男友在一起兩年了。去年，由于雙方的父母親要求，我們雙方都出錢購買了一套。首付每人支付了5萬元，按揭款由雙方共同償還，房屋到現(xiàn)在還沒有交付�，F(xiàn)在，他提出要與我分手，我講分手可以，但是，房屋必須由我享有。他也表示同意。可我們找到開發(fā)商和銀行，要求更換購房者名稱時，開發(fā)商和銀行拒絕辦理。請問律師，我該怎么辦？現(xiàn)在這件事情，讓我很痛心。 |
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[2008/5/8 16:36:00]
房博士回復(fù)： |
| 曾女士，對你的如此遭遇，我們表示同情。你所咨詢的問題是有關(guān)預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題。司法實踐中，人民法院可以根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力。通常來說，在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預(yù)售房尚未實際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為，可認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同有效。因此，你原男友可以在房屋交付以前，將他的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給你。
對于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程，目前我國法律對此沒有做出明確規(guī)定。但是在實踐操作中，你們可以按照以下預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行操作：1、你與你原男友簽訂轉(zhuǎn)讓合同，須經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可、簽字蓋章。2、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。3、經(jīng)審批同意后，轉(zhuǎn)讓合同加蓋“預(yù)售登記專用章”。待房屋正式交用后，你就可以辦理過戶手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在你一個人的名義下。（解答律師：朱烈桂）
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贛州:老張 |
留言時間：2008/5/8 9:51:00 |
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| 你好，非常感謝。 我還是接著今天的問題，想請問下如果開發(fā)商同意了，撤消原房管局備案大概需要多少時間呢？ 還有，重新簽合同后，我的房款是付給開發(fā)商還是原來的業(yè)主？事實上我已經(jīng)付給原業(yè)主一部分房款了。是不是需要簽一份補充協(xié)議？謝謝 |
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[2008/5/8 9:52:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，對于合同更名，是需要開發(fā)商的配合，如果開發(fā)商同意，開發(fā)商可能會收取一定的費用，合同的撤銷需要按照房管局的日程安排來看。房款付給開發(fā)商還是原來的業(yè)主，主要看如果原房主已經(jīng)在開發(fā)商處退了房款，您需要將房款交給開發(fā)商，如果房主還沒有退房款，而轉(zhuǎn)手賣給您，您需要將房款給原來的業(yè)主，并且需要簽訂一個補充協(xié)議，說明房款已付。并且盡快進(jìn)行合同的更名，減小自己的風(fēng)險。謝謝您對新贛州房產(chǎn)網(wǎng)房博士的關(guān)注！ |
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贛州:老張 |
留言時間：2008/5/8 9:50:00 |
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| 我有個問題想請教呵，我于兩周前通過中介和賣主簽定了房屋買賣合同，因業(yè)主的房是幾年前買，但沒辦產(chǎn)證的，當(dāng)時說好能從開發(fā)商那做合同更名手續(xù)，減少稅費， 現(xiàn)在開發(fā)商說不太好辦？請問開發(fā)商是在有意刁難還是確實因為發(fā)票稅費的問題不能辦呢？開發(fā)商如果開票， 可以規(guī)避其稅收么？老的那張和原業(yè)主的發(fā)票可以去稅務(wù)局注銷掉么， 從而抵扣稅款么？ |
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[2008/5/8 9:50:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好！根據(jù)您所說的情況，本身原房主房屋并沒有取得房產(chǎn)證，是不能通過更名進(jìn)行交易的。如果房屋已經(jīng)在房管局備案，則目前應(yīng)該是和開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進(jìn)行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要取得開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。建議您先就此和開發(fā)商方面溝通，然后共同到房管局辦理相關(guān)手續(xù)。感謝您的關(guān)注！ |
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贛州:dd |
留言時間：2008/5/8 9:48:00 |
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| 我買的是集體搬遷房,因為當(dāng)時施工隊正在建設(shè)中,所以買房時只給施工隊簽的購房合同,到現(xiàn)在已經(jīng)有一年多了,村里一直也沒給出具任何手續(xù),我想咨詢一下應(yīng)該讓村委會出具什么樣的手續(xù),才能證明我們擁有此房的權(quán)利.出具了手續(xù)是否具有此房的買賣權(quán)以及受法律的保護(hù). |
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[2008/5/8 9:48:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，國家法律明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房，對于購買小產(chǎn)權(quán)房的不受法律保護(hù)。因此對于您來說，產(chǎn)權(quán)證是法律承認(rèn)的您擁有該房屋的唯一證明。對于村委會出具的任何證明都不受到法律的承認(rèn)。目前國家禁止購買小產(chǎn)權(quán)房，對于已經(jīng)購買的，目前還尚未出臺相關(guān)政策。謝謝您的參與！ |
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贛州:我問你 |
留言時間：2008/5/7 17:37:00 |
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| 經(jīng)濟適用房能繼承嗎 |
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[2008/5/7 17:38:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好！從目前的情況看，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)是一種受限的物權(quán)，目的是解決城市低收入家庭的住房困難問題，能否繼承關(guān)鍵應(yīng)該還要看繼承人是否符合購買經(jīng)濟適用房的條件，符合條件者（即仍為舍此而存在住房困難的低收入者）才可繼承經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)，不符合條件者應(yīng)不能繼承，但可繼承房產(chǎn)變現(xiàn)的收益，如根據(jù)有關(guān)規(guī)定由國家回購之后獲得的收益等。目前針對經(jīng)濟適用房的繼承，并沒有特別明確的規(guī)定。感謝關(guān)注房博士！！ |
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贛州:老人家 |
留言時間：2008/5/7 12:05:00 |
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您好！請問律師：商住房可以開幼兒園嗎？可以在樓前公用的地方添加設(shè)施嗎？
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[2008/5/7 17:34:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，您可以去仔細(xì)查看下該項目的規(guī)劃證，該規(guī)劃設(shè)計是否在規(guī)劃范圍之內(nèi)。即使開發(fā)商要變更設(shè)計，同樣要取得新的規(guī)劃證，另外，在您與開發(fā)商簽訂的合同之中，也應(yīng)該有對于規(guī)劃設(shè)計的約定。您可以詳細(xì)查看。感謝關(guān)注！ |
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贛州:伍女士 |
留言時間：2008/5/7 12:04:00 |
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| 律師你好！1、我母親為我買了一套經(jīng)濟適用房，房款一直是我的母親在交，現(xiàn)在的問題是房產(chǎn)的戶名是我，我如何過戶到我母親的名下，像這種情況需要收費嗎？如果收費，收多少錢的稅。2、假如我離婚的話，這個房子是怎么判，我還有1個女兒。這個房子全部的款都是我母親交的，還有按揭的款也是我母親一直在交。請給予回答，謝謝�。�！ |
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[2008/5/7 16:48:00]
房博士回復(fù)： |
| 伍女士，你好。首先，就你提到的第一個問題，我們認(rèn)為可以通過贈與的方式，將該房屋過戶給你母親。雙方簽訂一份贈與合同，并進(jìn)行公證。贈與雖然受讓方不需要支付對價，但需要繳納手續(xù)費（評估價1%）、登記費（80元/戶）、契稅（普通住宅2%）。其次，關(guān)于你離婚后房屋的歸屬問題，按照物權(quán)法登記公示原則規(guī)定， 該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，初定你妻子享有一半產(chǎn)權(quán)。但是，如果你能夠提供充分的足夠證據(jù)來證明該房屋的購買、還貸情況，亦可以由你母親以第三人的身份出來主張權(quán)利。（解答律師：朱烈桂） |
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贛州:丫丫 |
留言時間：2008/5/7 11:58:00 |
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 您好．請問購買商品房，房子交給業(yè)主后同時應(yīng)交給業(yè)主幾種房產(chǎn)證件？ |
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[2008/5/7 11:58:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好！按照《商品房購房合同》第十一條 交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。沒有“兩書”房屋將不能完成竣工驗收手續(xù)，如果交房時開發(fā)商沒有出具“兩書”,您可以拒收房屋，損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),具體依據(jù)合同約定執(zhí)行。而房產(chǎn)證件則只有房產(chǎn)證。
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贛州:wan |
留言時間：2008/5/7 11:54:00 |
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 你們好，我想問一般業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車位是怎么提供的? |
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[2008/5/7 11:55:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
根據(jù)新實施的物權(quán)法：地上車位屬于全體業(yè)主共有，不得出售，出租收入也必須全部用于小區(qū)的建設(shè)。就只是租用車位。
另外是地下車位，如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭�，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了獲得利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無法取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商和物業(yè)公司也無權(quán)擅自處理這些車位（庫），它們也應(yīng)該是屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。
感謝關(guān)注房博士！ |
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贛州:萬生 |
留言時間：2008/5/6 11:55:00 |
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| 您好!我想問一下,是不是能按揭的房子相對而言能保險一些的呢?是不是能辦按揭的房子手續(xù)比較齊全呢?這按揭是用什么抵壓的呢?等按揭完了,產(chǎn)房產(chǎn)證我可以拿到手么? |
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[2008/5/6 11:56:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，一般來說，如果是合法的商品房買賣，應(yīng)該能夠辦理按揭，如果按揭無法辦理，說明開發(fā)商不具備辦理按揭的條件，導(dǎo)致無法辦理按揭貸款。銀行在進(jìn)行按揭貸款時會對開發(fā)商的信譽、實力、證件等方面進(jìn)行審核，符合標(biāo)準(zhǔn)才能和開發(fā)商之間達(dá)到按揭貸款的協(xié)議。
抵押貸款是指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押貸款的抵押物可以是自有或他人的財物，財物包括房產(chǎn)、汽車等。如果借款人不履行債務(wù)，銀行有權(quán)處理用作擔(dān)保的擔(dān)保品。作為抵押品的資產(chǎn)必須是容易銷售的。當(dāng)借款人破產(chǎn)清算時，銀行可以成為優(yōu)先債權(quán)人，抵押品可以在一定范圍內(nèi)減少銀行的信貸風(fēng)險。
辦理按揭貸款，房產(chǎn)證是抵押給銀行的，等您的按揭貸款全部還清后，銀行會給您出一份相應(yīng)的證明文件，您拿著這份文件就可以去房管局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心領(lǐng)取您的房產(chǎn)證。感謝對新贛州房產(chǎn)網(wǎng)房博士關(guān)注！ |
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